投資住宅必勝四要訣必勝要訣一:是區位購買已有人氣的地點雖然每個人都知道房地產投資的三大準則是「區位、區位、區位」,但許多人還是常被廣告所影響,想去追逐一個「夢」中的理想住宅|有山有水,世外桃源。如果是自住,永不出售,當然可以率性而為,努力去築「夢」;但如果希望能夠保值加獲利,選擇夢中住宅,就不啻自殺。台灣地區總人口增加速度極為緩慢,並已經產生實住人口逐年減少的情況。因此,因人口增加所新增的住宅需求,必然會愈來愈少,這種現象對新開發區不利;另一方面,人口集中都市已成為全世界的趨勢,目前全世界人口已超過百分之五十集中於都市地區,這個比例還在持續增加,這種趨勢告訴我們新開發區的各種服務設施(包括商業、交通、教育、能源等設施)水準要超過已開發區的困難度將會愈來愈高。 前些日子,台灣南部有許多偏遠地區的公車醞釀停止服務(停駛)就是最好的例子,在這種情況下,在新開發區投資購買住宅的風險自然愈來愈大。更有甚者,在經濟環境不能夠大幅改善的情況下,一個新開發區要「成熟」的時間也會不斷拉長,許多新開發區常築「夢」,說捷運再幾年會通車、或是某大百貨公司幾年後要進駐、某科學園區幾年後要開發完成、某些大財團將在若干節能燈具年後要投資多少建設…。這些「夢」的實現能力,都會隨著經濟的不景氣而產生變數。再加上每三、四年都必然會有的選舉,當產生任何政黨(或派系)的輪替時,都將會使許多夢境破碎,這些不確定性都增加了新開發區的投資風險。 所謂「亂邦不入,危邦不居」,如果要購買住宅,首要指標即為區位,而區位的最主要判斷標準,就是人不多的地方不去。「夢」愈多的地方,風險愈大。這兩年以投資獲利為主的外資、法人不斷以創市場價格的條件競買台灣的房地產,其區位都在人多的地方(開發成熟地區),幾乎沒有在新開發區的例子,即為最好的證明。必勝要訣二:是交通要購買離車站近的住宅未來,隨著物價的上漲,各種能源與交通費用都會大幅增加,人們為交通要付出的成本將會愈來愈大。因此,向交通路線靠攏,尤其是向交通「結點」(車站)靠攏,尤為重要,而結點性愈強的車站,如二條線的交會點,或是不同交通工具的連接點,其價值就愈高。所以有些預售屋廣告上打出「五鐵共構」的地點,其增值性自然就會大於只有較少條交通經過的地點。根據台灣目前的都市發展計畫,未來在已開發都市中的大眾運輸的連繫性會愈來愈強。舉例而言,將來在台北車站區即可將出國的行李直接掛上(check in)飛機,然房屋貸款後輕輕鬆鬆,空著手乘坐機場捷運到機場,不必再經驗行李的程序,即可直接搭機出國。根據上海機場捷運磁浮列車的經驗,每小時速度已可達四五○公里,也就是說,未來從台北車站掛上行李後,也許只要十分鐘就可以到達桃園中正機場,準備登機。相同地,如果回國,十分鐘即可由機場到達台北車站,然後可搭捷運(或鐵路)快速回到家中,這樣的住宅才具有未來性,這樣的住宅才會有增值性。這就是為什麼沒有交通路線經過的住宅,比不上有交通路線經過的住宅;有交通路線經過的住宅,比不上在車站附近的住宅;在車站附近的住宅,又比不上有二條交通線的結點(車站)附近的住宅;有二條交通線結點附近的住宅,又比不上有多條線結點附近的住宅;而有多條線結點附近的住宅,又比不上有多種類交通工具結點(車站)附近的住宅。根據以上的說明,具有一定會增值的住宅位置自然已經呼之欲出了,目前市場中,有些人們過去認為是居住地點極佳的地區(如陽明山附近)。由於缺乏捷運的經過,雖然,其預售屋價格還在以每坪近百萬元(甚至超過)的價格不斷推出,但由於缺乏未來性,其投資的優勢已經喪失。會增值的住宅要看「未來」,而非「過去」,在人類歷史上,每一次交通路線的改變,都造成了許多新汽車貸款興都市的興起與當時極為興盛都市的永久沒落,這是歷史的必然!在都市內部各區域的競爭亦是相同,當交通型態與路線改變後,某些區域會興起(即使以前並不看好),某些區域卻會沒落,因此,要特別注意交通路線的變化,以降低投資風險。由於相同的原因,不論信義計畫區目前發展的如何紅火,台北火車站前(新光三越)的地價,由於是全國各類交通工具的樞紐,每天有超過五十萬人的進出,故連續十年都經政府評定為全國土地價值最高的地王(超越信義計畫區內101大樓的地價),也正是在反映這種現象。因為該區是台北市最多條與最多種類交通路線的結點!交通已在逐漸改變都市內各區位的競爭地圖(當然更改變了都市間的競爭情況,但不在本文中贅述)。未來,這種改變會更強烈與更快速,如果不能掌握這種趨勢,不但不易從住宅投資中獲利,反易遭套牢,不可不慎。 必勝要訣三:是居民 買居民水準齊質的住宅 「孟母三遷,孟子成聖!」什麼樣的環境,自然培育出什麼樣的下一代。住宅投資亦是如此,增值性高的住宅是必須具有未來性的住宅,而未來性絕不是由硬體設備所決定(例如許多社區,銷售時又有游泳池、又有噴水池,但後來常因管理費太高而廢棄),而是由社區居民的齊質性與水準所決定。根西服據「破屋理論」|社區水準是由水準最差的一戶所決定。未來,隨著民主意識的愈來愈強烈,這種現象也會愈來愈明顯。近來,有許多頂級豪宅社區因為物價上漲,為了維持社區的水準,而不得不將管理費做必要的調昇時,就遭到了社區居民的極大阻力,使得許多提昇水準的項目不但無法推展,反而還降低了水準(如外牆清洗由一年二次減為一年一次;夜間警衛由二人減為一人)。大家想想,頂級豪宅旳住戶水準以及財富等級都已是萬中選一,還發生這種無法提高管理費,以維持社區水準的現象,在其他社區中,自然更加困難,所以,大家一定要瞭解,具有未來性住宅的關鍵在於軟體(居民水準)而非硬體(建材、設備)。要如何判斷社區的居民水準呢?一個較為簡單的方法就是要看原地主數量,如果想購買的住宅社區地主只有一個人時(不論是一家公司或是個人),這種住宅社區就是「上品」!因為地主如果只有一人,就是通常所謂的「自地自建」,這樣的社區其房屋全部是要出售的,代表未來要進住的居民,都是以幾乎相同的條件(價格)購買,他們的水準自然較為整齊。如果所購買的住宅社區原地主有許多人時,就是屬於「合建」,是屬「中品」!因為通常在一個合建案中,其原地主中,有人可能是開店做生意的機車借款,有人是住頂樓的,有人也許是早已搬離的,每一個人立場不同,想法也不同,為了個人的最大利益,都會分別向建設公司要求許多條件,而這些條件不但會影響建築設計的水準,還會造成合理性的偏差(例如有些地主一定要店面最寬,導致大門寬度不足或是門廳的氣派性不足)。更可怕的是這些地主還存在有「山大王」心態,認為「此地是我有,此樓是我蓋」,所以即使完工後,他們還希望佔些特權,(例如一樓店面管理費要打折或是一定要當主委),不但心態不健康,其水準的差異也大,往往造成社區管理水準提昇的阻力。因此,原地主如果住在社區的比例愈高,通常該社區水準就愈差,其增值性自然就愈差。但這還不是最慘的,如果是「都市更新」案,就是「下品」了!為什麼呢?因為如果是「合建」,通常地主的經濟能力還較強,知識水準較高,他們才能在較理性的情況下和建設公司取得合建「共識」,順利興建房屋。而「都市更新」就沒有這麼幸運了,它的地主們不是經濟能力極差(往往改建後的房屋比現在住的還小);就是貪得無厭,他們以極不理性的「條件」強迫建設公司接受,而這些條件又已超過建設公司所能容忍的極限(若能容忍就會是「合建」了),所以還必須去向政府爭取,由政府再多給些容積關鍵字廣告,才能達到成功興建的目的,可是政府也不會白給容積,也會要求些配合條件,最常見的是要捐些空間做公共使用,或是提供些車位讓附近居民使用。類似的住宅社區完成後,自然是一個支離破碎的社區,對外,由於「喪權割地」的結果,自然喪失了私密性,外人可以較易進入社區;對內,這些由經濟能力極差與貪得無厭的人所組成的居民團體會有什麼好的發展呢?類似的個案必然成為「破屋理論」的最佳實驗場,社區水準一定不高,還談什麼未來性與增值性。因此,在購屋前一定要清楚該社區是「自地自建」(上品),還是「合建」(中品),還是「都市更新」(下品),選擇錯誤,就已失敗了一半。最近常有人搞不清楚,為何整體房屋市場供過於求,可是有些住宅房價還屢創新高。原因無他,中、下品的供過於求,並不妨礙稀有上品的供不應求。必勝要訣四:是規劃要購買風調雨順的房屋「外行看熱鬧,內行看門道。」以往,人們總以為房屋是用來遮風避雨的。因此,為了「避雨」,於是拚命建造像碉堡似的建築物,希望一滴水都不會進入室內,希望將水通通擋在牆外;為了「遮風」,將可以「通風」的窗戶愈開愈少(雖然窗戶愈來愈大),愈閉愈緊,然後空調設備愈買愈大(幾乎佔滿了整個後陽台),電費自然就酒店兼職愈來愈高。這種觀念不但花費極大,而且已經過時,在全世界都具有追求環保與省能的共識時,上述的房屋自然是不具未來性,而必是將被淘汰的!具未來性的住宅,不是「避雨」而是「雨順」,讓雨水自然的流下,自然的流出,並儘可能的再利用(如澆花、洗車、沖馬桶),大家想想,如果雨水可以下到陽台,順利澆花後再排掉,不是一舉兩得的事嗎?在德國,對於雨水的要求是如果沒有再利用,一滴也不要流到下水道,所以每家都準備了大桶子貯存雨水,再加以利用,去年德國還發生由於大家過於省水,使得自來水管內的水因流通太慢而生霉的新聞,可見他們貫徹的成效。台灣的雨水並不多,常常還有缺水的情況(全球暖化後會更嚴重),如果能改善對「雨水」的觀念,由排斥(避雨)而到善用(雨順),則房屋的品質才叫提昇,而不是一昧強調工法、技術、用堵塞的觀念對待雨水(及地下水),不禁讓人想起治水英雄大禹的父親「鯀」,因採取堵水的辦法,結果失敗被殺的經驗,能不慎乎? 具未來性的房屋,不是「遮風」而是「風調」,讓風流暢地進出,多利用熱昇冷沈的物理特性,以減少對能源的消耗,以及對健康的保護。許多有錢人雖然在嘴巴上一直強調風水,可是作法上卻是「遮風避水」。歐洲人早已將房室內設計屋設計成盒中盒的形式(用二層牆壁),不但可以減少熱量的進入,同時因善用風的流通,可使得新鮮空氣可以不斷地進入室內,熱的空氣亦可由高處排出,不但可以達到通風的目標,還能使人擁有省能、節源的健康住宅。可是目前台灣所流行的住宅卻仍然大量採用號稱可觀景的大片「景觀窗」,使得熱量大量進入室內(101大樓是最好的失敗例子),又採用少數觀念不正確建築師的設計,開小窗通風(他們的口頭禪是有錢人是不關窗的),然後再用大噸數的分離式空調設備,整日吹冷氣,不但造成浪費(電費支出節節高昇)而且住在其內的人也不健康。 類似的住宅都將因不具未來性而必然會被淘汰,未來最具增值性的住宅必然是一間能用最少的能源(電)並能提供最多健康的住宅。大家想想,如果有不需空調設備即可舒適居住的住宅,其增值性大不大?為了達到「風調雨順」的目標,住宅社區的基地不能太小(至少也必須有坡道平面停車的水準),戶數不能太多(不宜超過百戶),電器設備應儘可能少(省能節源)並嚴防電磁波(通常電器化設備愈多,電磁波愈強),庭院儘可能大,具有這些條件的住宅才具未來性,且因稀有,也才有增值性。大多數的購屋者,由於缺乏專業知識,所以常常被廣告誤導而做出錯誤的決資產管理公司策,最好笑的例子是,當每個人都排斥家庭附近有基地台時,卻因廣告而購買設置大量的電器設備的住宅,使得每個家庭就等於設了一個小型的基地台在室內(電磁波超強),自然會對健康產生不利影響,這種住宅自然不具有未來性。(但廣告卻往往還宣稱具有未來性)幾乎全世界已開發國家的住宅都已有供過於求的現象,但為什麼還有那麼多投資人從投資住宅中獲利呢? 其秘密就是必須購買具有「未來性」的住宅,有了未來性,才會稀有,才會增值,也才會不受供過於求市場的影響。隨著能源稀少現象的日漸強烈,全世界正發起一項革命,就是環保與省能的革命,凡是具有這種特性的產品,就是具有未來性的產品,其增值性自然得到保障。相對地,如果不具這種特性,必然會落入供過於求所導致價格割喉戰的血海中,滅頂即為必然。結 語本文所提出的四項要訣─區位、交通、居民、規劃,是必勝的絕招,能同時具有這四項要素的住宅,目前在台灣仍是極為稀少的,不但如此,在可預見的未來,其供給量仍然極為稀有,投資者在購屋前只要看清楚這四種指標,必然可以所向無敵,祝大家投資順利!


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胡杏兒

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